券商中國
王小芊
2025-12-19 12:45
證券時報記者 余世鵬
9月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》（下稱“782號文”），從推動市場擴圍擴容、優(yōu)化擴募和申報流程、鼓勵新類型項目上市等方面助力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
目前，資產(chǎn)混裝擴募和鼓勵民間投資項目發(fā)行上市，是業(yè)內(nèi)關(guān)注的兩大重點。在上述趨勢背景下，此前已列入試點的新型資產(chǎn)項目，有望實現(xiàn)零的突破。
資產(chǎn)混裝擴募獲政策支持
“782號文”之所以備受業(yè)內(nèi)關(guān)注，其中之一是為REITs的資產(chǎn)混裝擴募提供了明確的政策解釋和支持。該文件明確指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入項目與首次發(fā)行上市項目原則上應(yīng)同屬于所有權(quán)類或經(jīng)營收益權(quán)類，支持跨區(qū)域通過擴募等方式整合存量資產(chǎn)，做大做強基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，打造資本運作平臺。
“這明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為資本運作平臺的作用，明確了產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)兩大屬性分類項下各類資產(chǎn)混裝的可行性，為公募REITs行業(yè)擬進行的資產(chǎn)混裝擴募提供了政策支持?！辈r基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄對證券時報記者表示。
公募REITs以往的擴募，并入的多是自己的資產(chǎn)，“782號文”明確支持收購?fù)袠I(yè)的資產(chǎn)進行擴募，甚至允許有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)項目?！斑@意味著，行業(yè)龍頭企業(yè)可以收購中小企業(yè)項目并利用REITs進行盤活，項目規(guī)模較小的企業(yè)也可以利用這種方式間接發(fā)行REITs，實現(xiàn)項目退出。”北京一位公募REITs研究人士對證券時報記者說。
瑞思不動產(chǎn)金融研究院認為，當前REITs的擴募，資產(chǎn)組合單一，抗行業(yè)風(fēng)險能力弱，“782號文”為REITs資產(chǎn)多元化配置打開了通道。同類項目的購入，能強化REITs在特定領(lǐng)域的資產(chǎn)規(guī)模與專業(yè)運營能力，形成規(guī)模效應(yīng)；不同行業(yè)領(lǐng)域但具關(guān)聯(lián)性項目的納入，可使REITs資產(chǎn)組合不再局限于單一行業(yè)，有效分散了風(fēng)險。
該研究院還稱：“不同行業(yè)的項目在收益周期、受經(jīng)濟波動影響程度等方面存在差異，多元化的資產(chǎn)組合能降低單一行業(yè)波動對整體收益的沖擊，增強REITs的抗風(fēng)險能力與收益穩(wěn)定性，這對促進中國REITs市場的健康、可持續(xù)發(fā)展，有著積極且深遠的作用。”
明確支持民企項目上市
“782號文”引發(fā)的另一個焦點，是積極支持民間投資項目發(fā)行上市。該文件提出，相關(guān)部門要建立健全民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs專項協(xié)調(diào)服務(wù)機制，實行靠前服務(wù)、主動協(xié)調(diào)、申報單列，幫助民間投資項目完善投資管理合規(guī)手續(xù)，加快推動解決項目培育中的問題，積極支持更多符合條件的民間投資項目發(fā)行上市。
數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，已上市的民企REITs項目已超過10只，募集資金逾250億元，涵蓋京東集團、物美集團、順豐控股等民營企業(yè)。其中，8月上市的南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT、南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT作為首批上市的數(shù)據(jù)中心類型REITs，體現(xiàn)了民企在擴展REITs行業(yè)的寬度上發(fā)揮了重要作用。
瑞思不動產(chǎn)金融研究院表示，隨著公募REITs市場生態(tài)持續(xù)完善，民企原始權(quán)益人已成為推動行業(yè)發(fā)展不可或缺的重要力量。借力公募REITs，民企可盤活存量、優(yōu)化負債、提升運營效率，實現(xiàn)從資產(chǎn)持有者到專業(yè)運營方的輕量化轉(zhuǎn)型。
“782號文”還指出，要加大項目培育儲備工作力度。相關(guān)部門按照“儲備一批、組織一批、申報一批”的工作要求，建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目工作臺賬，形成滾動接續(xù)的項目動態(tài)推進機制。“充足且優(yōu)質(zhì)的項目儲備，是基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)發(fā)展的源頭活水，項目培育儲備工作力度的加強，能夠有效為市場注入強勁動能。‘782號文’將有效擴大市場供給，助力REITs發(fā)行提質(zhì)增速，進而更好地發(fā)揮其在盤活存量資產(chǎn)、促進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的作用?！鄙鲜霰本┕糝EITs研究人士表示。
新型資產(chǎn)項目有望零的突破
除了以上兩大重點，“782號文”還在新舊資產(chǎn)的擴圍擴容上作出了規(guī)定。一方面，加快收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資產(chǎn)類型的項目申報，進一步加大供熱、水利、數(shù)據(jù)中心等潛在發(fā)行空間較大資產(chǎn)類型項目的組織力度；另一方面，積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等新資產(chǎn)類型項目的發(fā)行路徑。
根據(jù)Wind統(tǒng)計，截至9月13日，已上市交易的公募REITs產(chǎn)品超過70只，加上處于審批環(huán)節(jié)的產(chǎn)品，總數(shù)量則超過了80只，涵蓋保障性住房、倉儲物流、水利設(shè)施等約10種資產(chǎn)類型。上述北京公募REITs研究人士表示，相關(guān)新型資產(chǎn)此前已列入試點，如鐵路、港口、文旅、養(yǎng)老設(shè)施等，但因面臨難點和堵點，截至目前尚未有項目上市，后續(xù)這類項目將受到更多的關(guān)注。如果新型資產(chǎn)項目能實現(xiàn)零的突破，有望為市場帶來示范效應(yīng)。
此外，業(yè)內(nèi)人士還關(guān)注到“782號文”針對流程信息化管理作出的改進。文件指出，國家發(fā)改委將上線基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目信息系統(tǒng)，開展項目申報全流程標準化、信息化管理，實現(xiàn)進度可查詢、流程可追溯。各省級發(fā)展改革部門、有關(guān)中央企業(yè)應(yīng)依托基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目信息系統(tǒng)，開展項目申報、問題反饋、進展查詢等工作。
劉玄表示，“782號文”在政策、機制上為公募REITs的申報和發(fā)行進行進一步優(yōu)化，尤其是擬上線的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目信息系統(tǒng)，將大幅提升主管部門的內(nèi)部協(xié)同效率，部分申報階段的堵點、難點、痛點有望得到改善。
