證券時報網(wǎng)
阮潤生
2026-01-07 21:16
近年來，一線城市寫字樓的空置率成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中一個引人關(guān)注的現(xiàn)象，寫字樓市場也面臨著挑戰(zhàn)與轉(zhuǎn)型壓力。
近日，證券時報記者走訪了上海、深圳的寫字樓市場，發(fā)現(xiàn)“卷”價格已是普遍現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)專家建議，要破解一線城市寫字樓的空置率問題，應(yīng)從管住“增量”和盤活“存量”兩方面著手。
價格“內(nèi)卷”
目前，一線城市的寫字樓空置率到底有多高？綜合多家商辦地產(chǎn)服務(wù)商提供的數(shù)據(jù)，記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至2025年三季度末北上廣深等一線城市的甲級寫字樓空置率大約在19%至30%之間。按照國際成熟商辦市場的標(biāo)準(zhǔn)，空置率低于20%屬于合理閾值，也意味著寫字樓市場基本處于供需平衡、健康發(fā)展的狀態(tài)。多名行業(yè)資深人士表示，國內(nèi)尚未對甲級寫字樓空置率指標(biāo)形成統(tǒng)一的參考基準(zhǔn)，不過，寫字樓的空置率無疑折射出市場供需失衡的現(xiàn)狀。
（建設(shè)中的深圳灣超級總部基地，大量的寫字樓即將入市。 吳家明/攝）
在深圳南山科技園，一位甲級寫字樓的運營人員對記者表示，“現(xiàn)在很多租戶會貨比三家，用周邊價格更低的項目來要求我們降價。而且，即便企業(yè)真的確定要租也并不保險，有些中小企業(yè)的租期只有一年。”此外，周邊大量新建寫字樓不斷入市，特別是一些寫字樓以大幅度的優(yōu)惠價格入市，給運營方帶來挑戰(zhàn)。
在高端辦公需求密集的上海，寫字樓空置情況也引起關(guān)注。高德嘉潤提供的《2025年第三季度上海寫字樓市場報告》顯示，截至2025年三季度末，上海寫字樓市場空置率為23.5%。上海西郊的華新鎮(zhèn)被譽為“中國快遞物流第一鎮(zhèn)”，這里擁有圓通、韻達(dá)、 中通、極兔等多家快遞巨頭的總部，在近20年間吸附了數(shù)百家上下游企業(yè)，形成強大的物流產(chǎn)業(yè)集群。盡管產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，寫字樓降價的風(fēng)還是吹到了這里。
“我們公司所在的寫字樓，2024年的租金是每天每平方米2.2元，2025年降價到每天每平方米2元。2026年，雙方協(xié)議將租金進(jìn)一步調(diào)至每天每平方米1.5元?！蹦除堫^快遞企業(yè)辦公室負(fù)責(zé)物業(yè)工作的王晨佳告訴記者。據(jù)他介紹，臨近2025年年底，華新地區(qū)多個明星寫字樓退租情況遠(yuǎn)超預(yù)期，租金最低降至了每天每平方米1.2元。
盡管華新鎮(zhèn)擁有“總部經(jīng)濟(jì)”和千億級物流產(chǎn)業(yè)鏈的雙重稟賦，寫字樓市場表現(xiàn)仍不盡如人意。究其原因，王晨佳認(rèn)為，除了寫字樓總體過剩等宏觀原因外，近年來華新地區(qū)的地方政府補貼、優(yōu)惠政策不斷減少，導(dǎo)致部分企業(yè)搬離。華新10公里外的虹橋板塊則是強有力的競爭對手，后者新項目不斷涌現(xiàn)，還有交通、地理、政策等更多優(yōu)勢，而前者除了更大幅度的降價外，幾乎沒有招架之力，這也反映了寫字樓市場的“內(nèi)卷”現(xiàn)象嚴(yán)重。
上海市中心的靜安寺商圈是國內(nèi)中高端寫字樓最密集的地區(qū)之一。在該商圈，某中外合資的高端商辦綜合體以綠色低碳為特色，一度被譽為標(biāo)桿項目。然而，開業(yè)滿一年，寫字樓的空置率卻接近80%。該項目的市場經(jīng)理張建對記者表示，近一年時間項目的租金一降再降，從揭幕伊始的每天每平方米10元降至6元，目前在向每天每平方米5元的價格靠近。在他看來，上海市區(qū)寫字樓供應(yīng)的密集釋放是寫字樓市場下行的主因。
管住增量和盤活存量
記者從戴德梁行了解到，2025年一線城市甲級寫字樓的凈吸納量約為117.5萬平方米，與此形成對比的是，2021年的凈吸納量達(dá)到334.2萬平方米。記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，寫字樓“供需失衡”成為普遍現(xiàn)象。對此，蘇州市產(chǎn)業(yè)園發(fā)展促進(jìn)會創(chuàng)始會長胡波對證券時報記者表示，寫字樓供需失衡“剎不住車”的現(xiàn)象有幾大深層次原因，其中就包括中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“制造業(yè)超強、服務(wù)業(yè)偏弱”，而寫字樓主要針對高端服務(wù)業(yè)。
胡波建議，要破解一線城市寫字樓過剩愈來愈嚴(yán)重的局面，應(yīng)從“增量”和“存量”兩方面著手。一方面要管住增量，對于新建項目必須進(jìn)行更嚴(yán)格的需求和效益評估。同時，探索將部分已規(guī)劃但未建設(shè)的項目轉(zhuǎn)換用途，例如轉(zhuǎn)向民生急需的學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老設(shè)施等。另一方面要盤活存量，積極推動“商改租”（寫字樓改租賃住房）、“商改文”（改造為文化空間）等，并簡化土地、規(guī)劃等方面的審批流程。同時，要大力發(fā)展REITs等金融工具，為存量資產(chǎn)的盤活和退出提供通道。
此外，深圳市住建局等部門此前發(fā)布的通知提出，允許閑置和低效利用的存量非居住房屋改建為保障性租賃住房。 改建工作須在不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限及原已批規(guī)劃許可文件的原則上進(jìn)行。非居住房屋包括商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、 廠房、研發(fā)用房、倉儲用房和科研教育用房七類。 這份《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》從政策層面正式明確了深圳“存量商辦改?！钡目尚行?，也為一線城市寫字樓供應(yīng)難題提供了一種破解思路。
此外，在擴(kuò)大需求上，胡波認(rèn)為還是要依靠產(chǎn)業(yè)升級和服務(wù)業(yè)能級的提升。“我們需要像當(dāng)年招商引資發(fā)展制造業(yè)那樣，拿出實實在在的舉措來培育和吸引現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，這需要一套組合拳，包括營造一流的營商環(huán)境、出臺有針對性的產(chǎn)業(yè)政策、吸引高端人才等?！?/p>
校對：楊舒欣
