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9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。機(jī)構(gòu)指出，9月下半旬，高頻數(shù)據(jù)顯示地產(chǎn)銷(xiāo)售反彈，尤其是一線城市較為明顯，二線和三四線城市分化仍然顯著但環(huán)比也出現(xiàn)改善。穩(wěn)樓市政策持續(xù)發(fā)力，有望對(duì)樓市傳統(tǒng)旺季形成助力。

核心邏輯

1、穩(wěn)樓市政策力度加大，逐步進(jìn)入有限區(qū)間。雖然穩(wěn)樓市已經(jīng)持續(xù)一年之久，但前期相關(guān)政策力度偏小，對(duì)于銷(xiāo)售劇烈調(diào)整難以起到支撐作用。從政策力度來(lái)看，財(cái)政政策>貨幣信貸政策＞行政管控政策＞公積金/人才支持政策，前期政策集中于后兩類(lèi)，調(diào)整力度與范圍也存在局限性。但自2022年8月LPR加速下行以來(lái)，結(jié)合本次階段性差別化調(diào)整首套房貸利率下限，中央層面的貨幣信貸政策開(kāi)始發(fā)力，穩(wěn)樓市政策力度明顯加大，對(duì)銷(xiāo)售的支撐逐步進(jìn)入有限區(qū)間。

2、銷(xiāo)售處于磨底階段，市場(chǎng)仍以悲觀預(yù)期為主，高頻數(shù)據(jù)顯示9月下半旬銷(xiāo)售有所反彈。市場(chǎng)對(duì)于后續(xù)銷(xiāo)售能否企穩(wěn)復(fù)蘇存在分歧，但我們認(rèn)為未來(lái)銷(xiāo)售復(fù)蘇方向是確定的，但過(guò)程可能是緩慢且充滿波動(dòng)的。房地產(chǎn)行業(yè)從長(zhǎng)期看仍然是十萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)2022年的大幅調(diào)整，商品住宅銷(xiāo)售量或已接近市場(chǎng)真實(shí)需求水平。9月下半旬，高頻數(shù)據(jù)顯示地產(chǎn)銷(xiāo)售反彈，尤其是一線城市較為明顯，二線和三四線城市分化仍然顯著但環(huán)比也出現(xiàn)改善。穩(wěn)樓市政策持續(xù)發(fā)力，有望對(duì)樓市傳統(tǒng)旺季形成助力。

3、低基數(shù)下銷(xiāo)售有望延續(xù)改善，強(qiáng)信用房企優(yōu)勢(shì)有望擴(kuò)大。政策持續(xù)寬松疊加低基數(shù)背景下，8、9月重點(diǎn)城市成交同比降幅已經(jīng)逐步收窄，截止9月26日，50城新房日均成交環(huán)比上升3.7%，同比下降24.4%，降幅較8月收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)，貝殼統(tǒng)計(jì)的50城二手房成交量7、8月連續(xù)兩月正增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)隨著房貸利率下行空間進(jìn)一步打開(kāi)配合四季度低基數(shù)，銷(xiāo)售端表現(xiàn)有望持續(xù)改善。盡管保交樓政策持續(xù)出臺(tái)，但購(gòu)房者信心修復(fù)需要時(shí)間，強(qiáng)信用的央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企銷(xiāo)售將率先企穩(wěn)，8月單月華發(fā)股份、招商蛇口、中國(guó)金茂銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)29.1%、17.4%、15.1%，預(yù)計(jì)四季度強(qiáng)信用房企銷(xiāo)售端優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

利好個(gè)股

國(guó)金證券首推穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)且能保持一定拿地強(qiáng)度的頭部央國(guó)企和改善型房企，如中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展、綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)等。房貸利率下調(diào)能一定程度帶動(dòng)商品房成交量提升，強(qiáng)房產(chǎn)交易平臺(tái)貝殼也能享受紅利。

平安證券持續(xù)看好銷(xiāo)售、投資占優(yōu)，率先受益行業(yè)復(fù)蘇的強(qiáng)信用企業(yè)如保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科 A、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、天健集團(tuán)等。物管板塊建議優(yōu)選關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)可控、綜合實(shí)力突出的央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企，如招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。同時(shí)建議關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會(huì)。

中郵證券指出，地產(chǎn)板塊配置重點(diǎn)關(guān)注兩條思路，1）行業(yè)見(jiàn)底帶動(dòng)龍頭銷(xiāo)售復(fù)蘇；2）區(qū)域格局優(yōu)化推動(dòng)部分房企逆勢(shì)擴(kuò)張。目前市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)及后續(xù)地產(chǎn)股表現(xiàn)的關(guān)鍵點(diǎn)在于銷(xiāo)售能否企穩(wěn)。銷(xiāo)售正處于磨底階段，在LPR及加點(diǎn)下調(diào)等推動(dòng)下，樓市在方向上是逐步恢復(fù)的，但恢復(fù)過(guò)程或?qū)⑹蔷徛页錆M波動(dòng)的，9、10月份的傳統(tǒng)旺季將是重要的觀察窗口期。標(biāo)的上建議關(guān)注兩條思路：1）行業(yè)見(jiàn)底復(fù)蘇帶來(lái)的β行情，利好保利發(fā)展（推薦）、招商蛇口（未覆蓋）、新城控股（推薦）等龍頭房企；2）濱江集團(tuán)（推薦）、華發(fā)股份（推薦）等房企受益于區(qū)域樓市供給出清、需求穩(wěn)健，有望實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)發(fā)展。

本文內(nèi)容精選自以下研報(bào)：

中郵證券《首套房貸利率下限階段性差別化調(diào)整點(diǎn)評(píng)：穩(wěn)樓市加大力度，助力樓市傳統(tǒng)旺季》

平安證券《房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)：房貸利率下行空間進(jìn)一步打開(kāi)，銷(xiāo)售有望延續(xù)改善》

國(guó)金證券《地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)：首套房貸利率定向下調(diào)，政策寬松持續(xù)加碼》